一套120平的房子，挂牌价从500万降到350万，半年来就三个看房的，还都嫌楼层高没电梯。 业主刘哥半夜两点还睡不着，手机翻了无数遍贝壳，越看越心慌——同小区同户型，有人挂了280万。
他老婆说：“降价卖吧，亏就亏了。 ”
租他房子的小伙子却不这么看。 小伙子是个刚需，看房看了小半年，最后跟他说了一句：“刘哥，你这房子真不能卖。 ”
为啥？ 小伙子掰着手指头给他算了一笔账——卖了房，钱放哪？ 银行存款利率早就跑不赢通胀了，今年一季度，实际利率已经是负的2.5%了。 炒股？ 沪深300开年三个月，非金融股的波动比2018年还大。 理财？ 打破刚兑那会儿，多少人亏得睡不着。
刘哥愣住了。 他第一次发现，卖不出去是痛苦，卖得出去，可能是更大的痛苦。
用房子抵押过贷款的人都知道，房龄一过20年，银行就开始皱眉头。 过30年？ 那基本就是“贷款黑户”。 贝壳的数据挺吓人——到2026年5月，全国二手房挂牌量已经超过850万套。 平均成交周期拉到6个月以上。 这不是卖房，这是蹲监狱。
杭州你去看，2024年就全面放开限购了。 很多老小区业主激动得不行，觉得曙光来了。 结果呢？ 3个月后，挂牌量冲上天，价格反而下来了。 滨江一个2000年老小区，单价从4万3跌到2万8，最后成交价2万5。 买家砍价都不带眨眼的，上来就直接砍15%。
中介老李说，现在带看老房子，十个人里有八个是租客。 “都是来租房的，不是来买房的。 新房谁看谁心动，层高3米起步，四楼以上全装电梯，得房率给你干到105%。 你这老房子，层高才2米8，装了中央空调人都抬不起头，凭啥跟人竞争？ ”
老李说的是实情。 2026年4月，新规正式落地——新出让住宅用地一律现房销售。 二手房“即买即住”的最后优势，一夜之间清零了。
深圳2025年出了个政策，孩子上学看社保缴纳年限。 南京也跟进了。 什么意思呢？ 没有房子，孩子排队的资格都没了。 卖了老房子，屏幕上的数字涨了，回头一看，孩子入学要重新计算年限。
武汉一个朋友就中招了。 他2024年卖房，以为能换个大的，结果新的没买着，旧的又拿不回来。 孩子上学差了几个月，愣是被调剂到5公里外的学校。 每天接送来回两小时。 他老婆说，这叫“一步错，步步错”。
再看看人口数据。 长三角、珠三角2026年一季度，外来人口第一次出现负增长。 本地人反而在买——不是因为他们有钱，是因为没有退路。 本地的根在这儿，卖了房，去哪？
《第一财经》2026年4月做了个调查，2000户有房家庭里，68%根本没考虑过卖房。 但只有23%的人知道房产税试点到底走到哪一步了。 不卖的理由，不是对房价有信心，而是真的没有地方可以去。
刘哥的租客劝他别卖房，原因也很真实。 你自己住着不舒服，我不觉得。 你卖了房，我去哪租？
德国人租房比例超过一半，但人家的合同五年起步，十年也不稀奇。 房东涨价要听证，租客权益硬得不得了。 中国呢？ 租客签一年合同，随时可能被赶，随时可能遇到涨租。 2025年一线城市租房纠纷同比增长了18%，大部分都是房东单方面违约。
有个姑娘租了个房子，刚把东西搬进去，房东就通知她涨价800。 她说合同上写的很清楚，房东说我知道，你愿意住就加钱，不愿意就搬。 她报警都没用，社区调解员说，这种事太多了，你们自己协商。
所以为什么大家拼命买房？ 不是因为爱房子，是因为没有更好的替代方案。 卖了老房子，你想去租一个同等条件的，对不起，租金早就涨上去了。 2026年一季度，一线城市房租同比上涨了5%到8%。 房东的日子也不好过，但租客更惨——涨价了还得住，搬家成本太高。
你以为刘哥最后会怎么干？ 他没卖。 也没出租。 就那么空着。
租客搬走了，说找了个更便宜的地方。 刘哥的老婆气得不说话。 他自己在客厅坐了四个小时。 手机响了几次，有中介问他，要不要再降10万试试？ 有个老同事问他，你那个小区的拆迁消息准不准？
他看了一眼窗外。 楼下那个以前挤满麻将桌的凉亭，今天下午就坐了一个老太太，独自发呆。
他想起一句话，是那个租客临走前说的——刘哥，不是你的房子不值钱，是你的房子跟不上时代了。 这年头，所有东西都在升级，手机是，车是，连马桶都是智能的了。 你说你一个住了三代人的老房子，人家图你啥呢？
刘哥的微信步数，那几天每天不过50步。
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